中國 新城建設與傳統產業園 行業十三五發展規劃及戰略規劃分析報告2016-2021年

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報告編號：265851【華研中商研究院】
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 【報告目錄】

第1章：中國產業新城相關概述 13
 
1.1 產業新城相關概念解析 13
 
1.1.1 產業新城與相關概念辨析 13
 
（1）產業新城與開發區概念辨析 14
 
（2）產業新城與產業園概念辨析 14
 
1.1.2 產業新城關鍵功能分析 14
 
（1）產業新城生產功能分析 15
 
（2）產業新城服務功能分析 15
 
（3）產業新城消費功能分析 15
 
1.1.3 產業新城發展必備的支撐條件 15
 
1.2 產業新城生命力體系分析 16
 
1.2.1 城市地產綜合體 17
 
1.2.2 城市配套綜合體 17
 
1.2.3 產業地產綜合體 18
 
1.3 產業新城形成路徑分析 19
 
1.3.1 產業園區化過程分析 19
 
1.3.2 園區城市化過程分析 20
 
1.3.3 城市現代化過程分析 20
 
1.3.4 產城一體化過程分析 21
 
第2章：中國產業新城建設環境分析 22
 
2.1 產業新城建設政策環境分析 22
 
2.1.1 國務院“城鎮化”相關思路 22
 
2.1.2 “十三五”區域經濟發展規劃 23
 
2.1.3 “十三五”產業發展規劃分析 26
 
2.1.4 2013-2015年土地政策分析 29
 
2.2 產業新城建設經濟環境分析 32
 
2.2.1 產業新城建設與gdp增長的相關性 32
 
2.2.2 固定資產變動軌跡分析 33
 
2.2.3 國家宏觀經濟環境預警 34
 
2.3 產業新城建設用地狀況分析 35
 
2.3.1 全國土地利用總體狀況 35
 
2.3.2 全國土地市場基本狀況 39
 
2.3.3 不同類型用地價格分析 39
 
（1）不同類型用地價格水平分析 39
 
（2）不同類型用地區域價格差異 40
 
（3）不同類型用地價格變化趨勢 41
 
1）住宅用地價格變化趨勢 42
 
2）商服用地價格變化趨勢 43
 
3）工業用地價格變化趨勢 43
 
2.3.4 2016年土地市場形勢預測 44
 
2.4 國內區域產業發展環境分析 44
 
2.4.1 國內重點發展產業分析 44
 
2.4.2 國內產業集群現狀分析 46
 
2.4.3 區域產業結構調整分析 50
 
2.4.4 區域產業轉移趨勢分析 51
 
2.4.5 重點產業生命周期分析 53
 
2.5 產業新城建設區域發展狀況 54
 
2.5.1 長三角經濟圈 54
 
2.5.2 珠三角經濟圈 55
 
2.5.3 環首都經濟圈 55
 
2.5.4 環渤海經濟圈 57
 
2.5.5 大西南經濟圈 57
 
2.5.6 合肥經濟圈 57
 
2.5.7 西三角經濟圈 58
 
2.5.8 海峽西岸經濟區 59
 
第3章：中國產業新城建設與投融資分析 60
 
3.1 國內產業新城項目與建設分析 60
 
3.1.1 產業新城項目規模分析 60
 
3.1.2 國內產業新城建設項目分布 60
 
3.1.3 重點產業新城在建項目概況 64
 
3.1.4 重點產業新城擬建項目概況 67
 
3.2 產業新城建設資金供求關系分析 67
 
3.2.1 新城建設資金需求結構 67
 
（1）土地一級開發過程資金需求分析 67
 
（2）新城二級開發過程資金需求分析 67
 
（3）公共服務設施項目建設資金需求 67
 
3.2.2 新城建設資金供給機會 68
 
（1）財政劃撥供給機會分析 68
 
（2）開發性金融供給機會分析 68
 
（3）商業性金融供給機會分析 70
 
3.3 國內新城開發融資規劃分析 72
 
3.3.1 新城融資規劃模型 72
 
3.3.2 新城建設融資路徑分析 73
 
（1）公共服務領域融資路徑 73
 
（2）市場化產業項目融資路徑 74
 
1）先進制造業項目融資路徑 74
 
2）高新技術產業項目融資路徑 75
 
（3）新城建設融資支撐體系建設建議 75
 
3.4 產業新城開發融資模式及優化 77
 
3.4.1 產業新城開發特點分析 77
 
3.4.2 產業新城開發主要融資模式 77
 
（1）---式融資模式分析 77
 
（2）證券化融資模式分析 79
 
（3）基礎設施產業基金模式 79
 
3.4.3 不同融資模式對比分析 79
 
3.4.4 產業新城開發融資模式優化 80
 
（1）產業新城開發項目生命周期分析 80
 
（2）產業新城開發組合融資模式分析 81
 
（3）產業新城開發的融資風險防范 81
 
3.4.5 產業新城開發項目融資建議 83
 
第4章：產業新城發展模式及招商引資分析 84
 
4.1 產業新城不同階段發展模式 84
 
4.1.1 生產要素集聚階段 84
 
4.1.2 產業主導階段 85
 
4.1.3 創新突破階段 85
 
4.1.4 財富凝聚階段 86
 
4.2 主要新城開發模式分析 87
 
4.2.1 國際主要新城開發模式分析 87
 
4.2.2 國內新城開發的主要困境 88
 
4.3 國內產業新城開發模式分析 89
 
4.3.1 產業新城開發的成功標準 89
 
4.3.2 產業新城開發模式分析 89
 
（1）產業新城政府完全主導模式 89
 
（2）產業新城政企合作開發模式 90
 
4.4 產業新城招商引資分析 91
 
4.4.1 產業新城招商引資現狀分析 91
 
4.4.2 產業新城招商引資模式分析 94
 
4.4.3 產業新城招商引資風險分析 95
 
4.4.4 產業新城招商引資趨勢分析 95
 
第5章：國內外典型產業新城建設案例分析 97
 
5.1 國外典型產業新城建設案例分析 97
 
5.1.1 日本筑波科學城建設案例 97
 
（1）筑波科學城發展簡況 97
 
（2）筑波科學城建設背景 97
 
（3）筑波科學城建設目標 98
 
（4）筑波科學城規劃方案 98
 
（5）筑波科學城成功要素 100
 
（6）筑波科學城存在的問題 101
 
5.1.2 美國爾灣市建設案例 102
 
（1）美國爾灣市發展簡況 102
 
（2）美國爾灣市建設背景 103
 
（3）美國爾灣市規劃方案 103
 
（4）美國爾灣市成功要素 105
 
5.1.3 筑波與爾灣發展要點對比分析 107
 
5.2 國內典型產業新城建設案例分析 107
 
5.2.1 上海浦東新區建設案例分析 107
 
（1）浦東新區基本情況分析 107
 
（2）浦東新區成功經驗分析 108
 
1）新區優惠政策支持 108
 
2）新區管理制度創新 108
 
3）行政審批改革經驗 108
 
4）市場要素構建經驗 109
 
5）新區功能分區及行業規劃 109
 
6）新區區域規劃經驗 110
 
7）資金籌措方式創新 110
 
5.2.2 天津濱海新區建設案例 111
 
（1）濱海新區基本情況分析 111
 
（2）濱海新區成功經驗分析 113
 
1）新區優惠政策支持 113
 
2）新區管理模式分析 113
 
3）新區功能分區及行業規劃 114
 
4）新區投融資模式分析 117
 
5.2.3 固安工業園區建設案例 117
 
（1）工業園區基本情況分析 117
 
（2）工業園區成功經驗分析 118
 
1）園區優惠政策支持 118
 
2）園區管理模式分析 118
 
3）園區功能分區及行業規劃 119
 
4）園區投融資模式分析 119
 
5.2.4 廣州市民營科技企業創新基地建設案例 121
 
（1）創新基地基本情況分析 121
 
1）創新基地產業基礎 121
 
2）創新基地區位條件 121
 
3）創新基地生態環境 122
 
4）創新基地存量用地 122
 
（2）產業新城設計方案分析 122
 
1）產業新城總體布局 122
 
2）產業新城地塊設計 123
 
3）產業新城地區特色 123
 
4）產業新城配套服務 124
 
5.3 產業新城開發失敗案例分析 124
 
5.3.1 京津新城建設案例分析 124
 
（1）京津新城發展現狀分析 124
 
（2）京津新城失敗原因分析 124
 
5.3.2 北京市天通苑案例分析 125
 
（1）北京市天通苑發展現狀 125
 
（2）北京市天通苑失敗原因 125
 
5.3.3 嘉興特鋼新城建設案例分析 126
 
（1）新城項目基本情況分析 126
 
1）項目背景及概況分析 126
 
2）產業新城發展條件分析 128
 
（2）產業新城空間策劃方案 129
 
1）產業新城規劃架構 129
 
2）產業新城平面布局 129
 
3）新城街區空間策劃 130
 
（3）產業新城發展目標及現實差距 131
 
第6章：其他重點產業園及開發區轉型可行性分析 132
 
6.1 中關村國家自主創新示范區 136
 
6.1.1 園區三大核心能力分析 136
 
（1）資源整合能力分析 136
 
（2）區域規劃能力分析 136
 
（3）園區招商能力分析 137
 
6.1.2 園區轉型條件分析 140
 
（1）園區價值鏈分析 140
 
（2）園區資源分析 140
 
（3）周邊產業集群分析 141
 
6.2 中國五礦（營口）產業園 142
 
6.2.1 園區三大核心能力分析 142
 
（1）資源整合能力分析 143
 
（2）區域規劃能力分析 143
 
（3）園區招商能力分析 145
 
6.2.2 園區轉型條件分析 145
 
（1）園區價值鏈分析 145
 
（2）園區資源分析 146
 
（3）周邊產業集群分析 148
 
6.3 松山湖高新產業園 149
 
6.3.1 園區三大核心能力分析 149
 
（1）資源整合能力分析 149
 
（2）區域規劃能力分析 150
 
（3）園區招商能力分析 151
 
6.3.2 園區轉型條件分析 152
 
（1）園區價值鏈分析 152
 
（2）園區資源分析 152
 
（3）周邊產業集群分析 153
 
6.4 天安?廣州番禺節能科技園 154
 
6.4.1 園區三大核心能力分析 154
 
（1）資源整合能力分析 154
 
（2）區域規劃能力分析 154
 
（3）園區招商能力分析 155
 
6.4.2 園區轉型條件分析 155
 
（1）園區價值鏈分析 155
 
（2）園區資源分析 156
 
（3）周邊產業集群分析 156
 
6.5 大廠潮白河工業區 157
 
6.5.1 園區三大核心能力分析 157
 
（1）資源整合能力分析 157
 
（2）區域規劃能力分析 158
 
（3）園區招商能力分析 159
 
6.5.2 園區轉型條件分析 160
 
（1）園區價值鏈分析 160
 
（2）園區資源分析 160
 
（3）周邊產業集群分析 161
 
6.6 華南城（深圳）電子商務產業園 162
 
6.6.1 園區三大核心能力分析 162
 
（1）資源整合能力分析 162
 
（2）區域規劃能力分析 162
 
（3）園區招商能力分析 163
 
6.6.2 園區轉型條件分析 163
 
（1）園區價值鏈分析 163
 
（2）園區資源分析 164
 
（3）周邊產業集群分析 165
 
6.7 蘇州工業園區 165
 
6.7.1 園區三大核心能力分析 165
 
（1）資源整合能力分析 165
 
（2）區域規劃能力分析 166
 
（3）園區招商能力分析 166
 
6.7.2 園區轉型條件分析 167
 
（1）園區價值鏈分析 167
 
（2）園區資源分析 167
 
（3）周邊產業集群分析 168
 
6.8 武漢東湖高新技術開發區 168
 
6.8.1 園區三大核心能力分析 170
 
（1）資源整合能力分析 170
 
（2）區域規劃能力分析 170
 
（3）園區招商能力分析 171
 
6.8.2 園區轉型條件分析 171
 
（1）園區價值鏈分析 171
 
（2）園區資源分析 172
 
（3）周邊產業集群分析 173
 
6.9 大連生態科技創新城 174
 
6.9.1 園區三大核心能力分析 174
 
（1）資源整合能力分析 174
 
（2）區域規劃能力分析 175
 
（3）園區招商能力分析 176
 
6.9.2 園區轉型條件分析 176
 
（1）園區價值鏈分析 176
 
（2）園區資源分析 176
 
（3）周邊產業集群分析 177
 
第7章：傳統產業園區向產業新城轉型策略 179
 
7.1 南海高新園區轉型案例分析（工業園轉型） 179
 
7.1.1 珠三角地區園區環境分析 179
 
（1）珠三角地區園區分布格局 179
 
（2）珠三角地區園區擴展趨勢 179
 
（3）珠三角地區園區數量規模 180
 
（4）珠三角核心灣區集聚趨勢 180
 
7.1.2 高度城市化地區園區發展趨勢 183
 
（1）鎮區園區化趨勢分析 183
 
（2）園區離散化趨勢分析 183
 
（3）園區升級化趨勢分析 184
 
7.1.3 產業園向產業新城轉型規劃策略 184
 
（1）產業園向產業新城發展趨勢 184
 
（2）產業新城目標與定位分析 185
 
（3）產業新城發展策略分析 185
 
7.2 日照市北經濟開發區轉型案例分析（開發區轉型） 192
 
7.2.1 開發區向產業新城轉型的一般規律 192
 
7.2.2 日照市北經濟開發區發展優勢 195
 
7.2.3 日照市北經濟開發區主要問題 196
 
（1）產業結構問題診斷 196
 
（2）城市建設問題診斷 196
 
（3）問題產生原因分析 196
 
7.2.4 市北開發區發展定位與目標 197
 
7.2.5 開發區向產業新城轉型規劃策略 198
 
（1）開發區規劃功能結構 198
 
（2）開發區產業空間布局 199
 
（3）開發區用地功能布局 200
 
（4）開發區分期建設指引 201
 
7.3 傳統產業園區向產業新城轉型經驗借鑒 203
 
7.3.1 南海高新園區轉型經驗分析 203
 
7.3.2 日照市北經濟開發區轉型經驗分析 203
 
第8章：產業新城運營商經營狀況分析 204
 
8.1 華夏幸福基業開發股份有限公司 204
 
8.1.1 企業主營業務分析 204
 
8.1.2 企業財務指標分析 204
 
（1）主要經濟指標分析 204
 
（2）企業盈利能力分析 205
 
（3）企業運營能力分析 205
 
（4）企業償債能力分析 206
 
（5）企業發展能力分析 206
 
8.1.3 企業競爭優劣勢分析 207
 
8.1.4 新城項目布局開發戰略分析 207
 
8.1.5 企業新城建設項目發展動向 208
 
8.2 北京中關村科技發展（控股）股份有限公司 208
 
8.2.1 企業主營業務分析 208
 
8.2.2 企業財務指標分析 210
 
（1）主要經濟指標分析 210
 
（2）企業盈利能力分析 210
 
（3）企業運營能力分析 210
 
（4）企業償債能力分析 211
 
（5）企業發展能力分析 211
 
8.2.3 企業競爭優劣勢分析 212
 
8.2.4 新城項目布局開發戰略分析 213
 
8.2.5 企業新城建設項目發展動向 214
 
8.3 武漢東湖高新集團股份有限公司 214
 
8.3.1 企業主營業務分析 214
 
8.3.2 企業財務指標分析 215
 
（1）主要經濟指標分析 215
 
（2）企業盈利能力分析 216
 
（3）企業運營能力分析 216
 
（4）企業償債能力分析 216
 
（5）企業發展能力分析 217
 
8.3.3 企業競爭優劣勢分析 217
 
8.3.4 新城項目布局開發戰略分析 218
 
8.3.5 企業新城建設項目發展動向 218
 
8.4 華南城控股有限公司 219
 
8.4.1 企業主營業務分析 219
 
8.4.2 企業財務指標分析 219
 
（1）主要經濟指標分析 219
 
（2）企業盈利能力分析 219
 
（3）企業運營能力分析 220
 
（4）企業償債能力分析 220
 
（5）企業發展能力分析 220
 
8.4.3 企業競爭優劣勢分析 221
 
8.4.4 新城項目布局開發戰略分析 221
 
8.4.5 企業新城建設項目發展動向 223
 
8.5 上海張江高科技園區開發股份有限公司 224
 
8.5.1 企業主營業務分析 224
 
8.5.2 企業財務指標分析 225
 
（1）主要經濟指標分析 225
 
（2）企業盈利能力分析 225
 
（3）企業運營能力分析 226
 
（4）企業償債能力分析 226
 
（5）企業發展能力分析 227
 
8.5.3 企業競爭優劣勢分析 227
 
8.5.4 新城項目布局開發戰略分析 228
 
8.5.5 企業新城建設項目發展動向 229
 
8.6 北京聯東（集團）有限公司 229
 
8.6.1 企業主營業務分析 229
 
8.6.2 企業經營狀況分析 230
 
8.6.3 企業競爭優劣勢分析 230
 
8.6.4 新城項目布局開發戰略分析 231
 
8.6.5 企業新城建設項目發展動向 231
 
8.7 五礦（營口）產業園發展有限公司 232
 
8.7.1 企業主營業務分析 232
 
8.7.2 企業經營狀況分析 232
 
8.7.3 企業競爭優劣勢分析 232
 
8.7.4 新城項目布局開發戰略分析 233
 
8.7.5 企業新城建設項目發展動向 235
 
8.8 天安數碼城（集團）有限公司 236
 
8.8.1 企業主營業務分析 236
 
8.8.2 企業經營狀況分析 236
 
8.8.3 企業競爭優劣勢分析 237
 
8.8.4 新城項目布局開發戰略分析 237
 
8.8.5 企業新城建設項目發展動向 238
 
8.9 億達集團有限公司 239
 
8.9.1 企業主營業務分析 239
 
8.9.2 企業經營狀況分析 241
 
8.9.3 企業競爭優劣勢分析 241
 
8.9.4 新城項目布局開發戰略分析 241
 
8.9.5 企業新城建設項目發展動向 242
 
8.10 重慶高科集團有限公司 243
 
8.10.1 企業主營業務分析 243
 
8.10.2 企業經營狀況分析 244
 
8.10.3 企業競爭優劣勢分析 246
 
8.10.4 新城項目布局開發戰略分析 246
 
8.10.5 企業新城建設項目發展動 246
 
8.11 中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司 246
 
8.11.1 企業主營業務分析 246
 
8.11.2 企業經營狀況分析 247
 
8.11.3 企業競爭優劣勢分析 247
 
8.11.4 新城項目布局開發戰略分析 247
 
8.11.5 企業新城建設項目發展動向 248
 
8.12 大連金港集團有限公司 249
 
8.12.1 企業主營業務分析 249
 
8.12.2 企業經營狀況分析 249
 
8.12.3 企業競爭優劣勢分析 251
 
8.13 東方今典集團有限公司 251
 
8.13.1 企業主營業務分析 251
 
8.13.2 企業經營狀況分析 251
 
8.13.3 企業競爭優劣勢分析 252
 
8.13.4 新城項目布局開發戰略分析 252
 
8.13.5 企業新城建設項目發展動向 253
 
第9章：十大中心城市及周邊區縣產業新城建設分析 254
 
9.1 北京市產業新城建設分析 254
 
9.1.1 北京市政策推動因素分析 254
 
9.1.2 北京市周邊區縣發展狀況 254
 
9.1.3 北京市人力資源特征分析 256
 
9.1.4 北京市城市開發建設規劃 258
 
（1）北京市產業發展規劃 258
 
（2）北京市交通建設規劃 258
 
9.1.5 北京市產業新城項目分析 259
 
9.2 上海市產業新城建設分析 261
 
9.2.1 上海市政策推動因素分析 261
 
9.2.2 上海市周邊區縣發展狀況 261
 
9.2.3 上海市人力資源特征分析 262
 
9.2.4 上海市城市開發建設規劃 263
 
（1）上海市產業發展規劃 263
 
（2）上海市交通建設規劃 264
 
9.2.5 上海市產業新城項目分析 266
 
9.3 天津市產業新城建設分析 269
 
9.3.1 天津市政策推動因素分析 269
 
9.3.2 天津市周邊區縣發展狀況 270
 
9.3.3 天津市人力資源特征分析 271
 
9.3.4 天津市城市開發建設規劃 272
 
（1）天津市產業發展規劃 272
 
（2）天津市交通建設規劃 273
 
9.3.5 天津市產業新城項目分析 274
 
第10章：產業新城機會與前景預測 328
 
10.1 城鎮化趨勢下產業新城建設機會分析 328
 
10.1.1 產業新城建設與城鎮化相關性 328
 
10.1.2 中國城鎮化發展戰略分析 329
 
（1）中國城鎮化理想模式分析 329
 
（2）縣域經濟發展狀況分析 330
 
1）縣域綜合經濟體系分析 330
 
2）縣域經濟發展地位分析 330
 
3）縣域經濟發展模式分析 331
 
4）縣域經濟發展瓶頸分析 334
 
10.1.3 城鎮化趨勢下產業新城重點 335
 
10.2 傳統產業園改造升級下產業新城建設機會 336
 
10.2.1 產業園及開發區改造升級規模預測 336
 
10.2.2 舊城區改造升級規模預測 338
 
10.2.3 三四線城市產業新城新建規模預測 339
 
10.3 產業新城發展前景及建議 341
 
10.3.1 產業新城建設風險匯總分析 341
 
（1）產業新城建設的政策風險預警 341
 
（2）產業新城建設的經濟風險預警 342
 
（3）產業新城建設的競爭風險預警 342
 
（4）產業新城建設的運營風險預警 342
 
10.3.2 產業新城開發建設前景分析 342
 
10.3.3 產業新城開發建設策略建議 342
 
（1）產業新城創新規劃建議 342
 
（2）產業新城平臺服務建議 342
 
（3）產業新城運營管理建議 343
 
（4）產業新城風險規避建議 343
 
圖表目錄
 
圖表1：產業新城建設重點要素 13
 
圖表2：現代產業新城與傳統產業園區比較 14
 
圖表3：產業新城關鍵功能 15
 
圖表4：產業新城生命力體系構成 16
 
圖表5：產業新城生命力之城市地產綜合體 17
 
圖表6：產業新城生命力之城市配套綜合體 18
 
圖表7：產業新城生命力之產業地產綜合體 19
 
圖表8：產業園區分類 20
 
圖表9：近年來城鎮化政策匯總 22
 
圖表10：中國區域經濟發展格局 24
 
圖表11：中國歷來區域經濟發展規劃 25
 
圖表12：“十三五”產業發展規劃目標 26
 
圖表13：2015年耕地政策 29
 
圖表14：2015年土地市場政策 29
 
圖表15：2015年房地產調控政策 30
 
圖表16：2011-2015年城鎮化率及第三產業占全國gdp比重趨勢圖（單位：%） 32
 
圖表17：2013-2015年中國固定資產增速（單位：%） 33
 
圖表18：2015年分地區固定資產同比增速（單位：%） 33
 
圖表19：2011-2015年中國固定資產到位資金同比增速（單位：%） 34
 
圖表20：近13個月預警評分燈號圖 34
 
圖表21：1996-2015年國家宏觀經濟預警指數走勢圖 35
 
圖表22：2011-2015年土地整治新增農用地和耕地變化趨勢圖（單位：萬公頃） 35
 
圖表23：2011-2015年批準建設用地變化趨勢圖（單位：萬公頃） 36
 
圖表24：2015年國有建設用地供應結構及變化趨勢圖（單位：%） 36
 
圖表25：2011-2015年各類型國有建設用地供應結構及變化趨勢圖（單位： %） 37
 
圖表26：2011-2015年國有建設用地出讓面積及成交價款變化趨勢圖（單位：萬公頃，億元） 37
 
圖表27：2011-2015年全國主要城市監測地價走勢圖（單位：萬公頃，億元） 38
 
圖表28：2011-2015年84個重點城市度凈增土地抵押面積和抵押金額變化趨勢圖（單位：萬公頃，億元） 38
 
圖表29：2013-2015年全國主要城市分用途地價水平（單位：元/平方米） 39
 
圖表30：2016年第二季度三大重點區域地價水平（單位：元/平方米） 40
 
圖表31：2016年第二季度三大重點區域綜合地價增長率（單位：%） 41
 
圖表32：全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（單位：%） 42